In Nederland is het huren van een woning een veelvoorkomende manier om in huisvesting te voorzien, maar wat maakt een overeenkomst juridisch bindend en wat zijn de belangrijkste aspecten van een huurovereenkomst volgens de Nederlandse wetgeving?
We zien de voorbeelden nog steeds regelmatig voorbijkomen. Met de beste bedoelingen gunt een woningeigenaar zijn woning tijdelijk aan iemand dat dringend onderdak nodig heeft. Wil een woningeigenaar zijn woning tijdelijk verhuren, maar gebruikt hierbij een tijdelijke huurovereenkomst voor langer dan twee jaar. En dan? Dan doet de huurder ineens beroep op huurbeschermingDe verhuurder mag de huur niet zomaar opzeggen..
Wettelijke regels huurrecht
De wettelijke regels van huur van woonruimte houdt onder andere in dat er vergaande huur- en huurprijsbescherming is voor huurders. De vrijheid in huurcontracten is zeer beperkt en veel regels zijn van dwingend rechtWettelijke bepalingen waarvan niet mag worden afgeweken door partijen., hier kan dan ook niet van afgeweken worden. In veel gevallen zet een rechter een dikke streep door zulke “huurovereenkomsten”.
Er zijn veel regels en afspraken waardoor een goedbedoelde poging om iemand woonruimte te gunnen gedefinieerd kunnen worden als huurovereenkomst. Wanneer woonruimte in gebruik wordt gegeven tegen een vergoeding, is er al snel sprake van huur. Ook in dit geval kan een huurder een beroep doen op huurbescherming.
Wat maakt een huurovereenkomst juridisch bindend?
Helaas weten veel woningeigenaren niet dat je ook mondeling een huurovereenkomst kan afsluiten, terwijl dit misschien helemaal niet de bedoeling was. Uiteraard zijn mondelinge afspraken lastig te bewijzen, maar het risico voor deze bewijslastDit is een verplichting om bewijs van bepaalde feiten te leveren in het burgerlijk procesrecht. De regel is namelijk wie iets eist moet dit ook bewijzen. Wordt dit niet gedaan dan wordt of de ene of de andere partij in het ongelijk gesteld. ligt op dat moment wel bij de verhuurder/woningeigenaar.
Hieronder zullen wij een recente uitspraak uitleggen waarbij een goedbedoelde en morele actie werd omgezet naar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd
Praktijkvoorbeeld: Hof Arnhem-Leeuwarden, 03-01-2023, nr. 200.305.959
In dit praktijkvoorbeeld gaan we kijken naar een situatie waarin er sprake is van een geschil over een (huur)overeenkomst tussen twee partijen, man en vrouw met betrekking tot het gebruik van een appartement. Deze zaak draait om de vraag of de overeenkomst moet worden beschouwd als een huurovereenkomst, zoals de vrouw beweert, of als een tijdelijke gebruiksovereenkomst, zoals de man betoogt.
In 2015 hadden de man en vrouw een affectieve relatie, maar deze relatie eindigde dat jaar. Na de beëindiging van hun relatie, kwamen ze overeen dat de vrouw in een appartement van de man mocht blijven wonen. Deze afspraken werden vastgelegd in een schriftelijke overeenkomst genaamd ‘Overeenkomst beëindiging samenwoning’ die werd ondertekend op 9 december 2015. In deze overeenkomst stonden belangrijke punten, waaronder:
– De man was bereid om de vrouw voor relatief korte tijd toegang te geven tot het appartement op basis van “moraal en fatsoen”.
– De vrouw mocht het appartement gebruiken tot maximaal drie jaar na de overeenkomst, met als uiterste vertrekdatum 1 november 2018.
– De vrouw deed afstand van eventuele huurbescherming na 1 november 2018.
– De vrouw zou maandelijks een bedrag van € 700,- aan de man betalen voor het gebruik van het appartement.
De kern van het geschil draait om de vraag of deze overeenkomst moet worden beschouwd als een huurovereenkomst of slechts als een tijdelijke gebruiksovereenkomst. De vrouw stelde dat ze huurbescherming genoot en dat de overeenkomst als huurovereenkomst moest worden beschouwd. De man betoogde daarentegen dat de overeenkomst was bedoeld als tijdelijk gebruik zonder de juridische implicaties van een huurovereenkomst.
De rechtbank oordeelde in eerste instantie dat de overeenkomst als een huurovereenkomst moest worden beschouwd, omdat aan de essentiële kenmerken van een huurovereenkomst was voldaan, namelijk het gebruik van het appartement tegen betaling van € 700,- per maand. De bedoeling van de partijen om de overeenkomst in duur te beperken deed hier volgens de rechtbank niet aan af.
In hoger beroepHet opnieuw behandelen van een rechtszaak door een hogere rechter. bleef de man bij zijn standpunt dat het niet om een huurovereenkomst ging, maar om een overeenkomst voor tijdelijk gebruik van het appartement, vanwege zijn morele verplichting om de vrouw te helpen.
Het Hof oordeelde echter dat de afspraken tussen de partijen duidelijk kwalificeerden als een huurovereenkomst, ondanks de achtergrond en bedoeling van partijen om slechts tijdelijke hulp te bieden aan de vrouw. Het Hof benadrukte dat de inhoud van de verplichtingen, namelijk het gebruik van het appartement tegen een reële vergoeding, de overeenkomst als huurovereenkomst deed kwalificeren. De vrouw had evenmin afstand gedaan van de huurbescherming.
Dit praktijkvoorbeeld illustreert het belang van duidelijke en juridisch correct opgestelde overeenkomsten, zelfs als er sprake is van morele of affectieve motieven achter de overeenkomst. Het benadrukt ook dat de feitelijke inhoud van de verplichtingen en de betalingen doorslaggevend kunnen zijn bij het bepalen of een overeenkomst als huurovereenkomst moet worden beschouwd, ongeacht de oorspronkelijke bedoeling van de partijen.
Conclusie
Een huurovereenkomst in Nederland is meer dan alleen een stuk papier; het is een juridisch bindend document dat de rechten en plichten van zowel huurders als verhuurders regelt. Het is van vitaal belang om alle relevante informatie en voorwaarden duidelijk en schriftelijk vast te leggen om mogelijke geschillen te voorkomen.
Contact
Heb je vragen of zit je op dit moment in een soortgelijke situatie? Neem dan contact met ons op.